Qu'est-ce qui est le plus rentable: une hypothèque ou une location d'appartement?
Pour la plupart des citoyens russes, acheter un appartement n'est pas une tâche facile. Plutôt, l'un des plus difficiles de la vie. À moins que cela ne puisse être fait avec un prêt hypothécaire. A cet égard, la question se pose inévitablement: laquelle est la plus rentable - loyer ou hypothèque?
Par exemple, nous parlons d'un modeste appartement d'une pièce à la périphérie de la capitale russe. Son coût est de quatre millions et vous pouvez le louer pour 22 mille roubles. Pour acheter une telle maison sur une hypothèque, vous aurez besoin, par exemple, d'un paiement initial de 20 pour cent de son coût. C'est 800 mille roubles. Disons que la durée de l'hypothèque est de 20 ans et que le taux est de 12%. Ensuite, vous devrez payer 35 mille roubles par mois. Dans 20 ans, la banque recevra de cette personne environ 8,5 millions de roubles, soit le double du coût d'un appartement d'une pièce.
Les calculs peuvent être ajustés: si la déduction fiscale est utilisée, l'acheteur de l'appartement recevra 650 mille roubles. Pendant 20 ans en tant que propriétaire de la propriété, il paiera la taxe foncière - 80 roubles. Le loyer doit être payé à la fois par le locataire et le propriétaire, ce facteur peut donc être omis.
Si pendant ces 20 ans la valeur de l'immobilier augmentera de 4%, cette odnushka coûtera 8,8 millions de roubles. Ainsi, une personne investira: 800 mille + 8,5 millions, et même plus taxes. Tout cela lui prendra, grosso modo, 9,3 millions. Il recevra un logement dont le coût sera de 8,8 millions, voire 650 XNUMX déductions fiscales. Ainsi, l'acheteur "passe à zéro". Mais il a un objet dans lequel il peut non seulement vivre, mais aussi être hérité ou utilisé comme source de revenu passif.
En cas de bail, cette personne paiera environ 5,3 millions de roubles pour cette fois. Ce sera probablement 60% du coût de l'appartement, qui sera dans 20 ans. Il n'aura plus rien dans sa propriété. Il s'avère que l'hypothèque dans les prévisions à long terme est encore plus rentable.
Nous pouvons dire qu'il n'est pas nécessaire de vivre à Moscou - il y a aussi des régions. De plus, si une personne fonde une famille, elle sera à l'étroit dans une chambre simple. Et les taux hypothécaires ont baissé ces derniers temps.
Ensuite, par exemple, vous pouvez prendre un appartement de deux pièces à Nizhny Novgorod. Son coût est d'environ 3 millions. Le taux d'intérêt est de 2%. Le terme est le même - 9,56 ans.
Dans le même temps, il existe deux types de paiements - rente (montant égal) et différencié (le montant diminue avec le temps). En général, les paiements différenciés sont plus rentables, mais les paiements de rente sont les plus courants. Dans le premier cas, le trop-payé pour le prêt sera de 3,4 millions, dans le second - 2,6 millions. Le paiement mensuel sera d'environ 25 mille roubles.
En fait, il y a une autre complication. La hausse des prix des logements coïncidera-t-elle vraiment avec l'inflation? Si le prix des appartements augmentait au même rythme que la nourriture, les investissements immobiliers seraient l'un des plus rentables. La réalité, cependant, suggère que les prix des logements n'augmentent pas aussi rapidement. Et peut-être que sa valeur baissera même (c'est une tendance depuis 2014). Le prix augmente si la demande de logements dans une ville donnée est très élevée.
Certains analystes estiment que la hausse des prix (selon le scénario optimiste) sera très probablement d'environ 1% par an. Et la pièce de kopeck susmentionnée à Nizhny Novgorod dans 20 ans coûtera 3,9 millions d'euros.
Pour louer un tel appartement, vous aurez besoin de 20 mille roubles. Bien sûr, ce montant est en constante augmentation et, en quatre ans, il a changé, en général, de 1200 roubles, soit 6,6%. Il s'avère que 20 millions de roubles seront payés pour le loyer dans 5,6 ans. Mais! - dans le cas d'une hypothèque, la personne recevra la propriété de l'appartement, et dans le cas d'un loyer, il ne lui restera rien.
Vous pouvez cependant faire la différence entre les paiements hypothécaires et de location - et c'est 5 roubles - dans le cas de la location, déposer un dépôt bancaire. De plus, l'acompte peut également y être envoyé. Mais maintenant, l'intérêt sur les dépôts est faible - en moyenne 000%. De plus, il est possible qu'ils baissent, puisque le gouvernement, luttant contre l'inflation, abaisse le taux directeur. Si le taux baisse de 6% chaque année, environ 0,5 millions s'accumuleront sur le dépôt reconstitué sur 20 ans. L'appartement coûtera environ 2,3 millions d'euros. Encore une fois, il s'avère que contracter une hypothèque est plus rentable.
Bien sûr, tout cela n'est qu'un calcul très grossier. Beaucoup dépend d'une ville en particulier, de la situation de chaque famille en particulier, et il est difficile de prévoir quoi que ce soit dans un monde en évolution rapide.
Et le problème ne se limite pas aux mathématiques. Être entraîné dans une hypothèque est un esclavage à long terme. Une personne peut à tout moment perdre ses sources de revenus - puis la banque lui prendra l'appartement. Les investissements dans de nouveaux bâtiments sont très risqués - vous pouvez rejoindre les rangs des investisseurs immobiliers fraudés. De plus, dans le cas d'un achat à crédit, le locataire est lié à son appartement pendant toute la durée des versements. Et si vous devez déménager dans une autre zone ou même dans une autre ville?
Décoller rend une personne plus mobile. Vous pouvez toujours vous déplacer vers un endroit plus pratique. Si le revenu diminue, il est alors possible de trouver un logement moins cher. Si la composition de la famille augmente, au contraire, il faudra rechercher un appartement plus spacieux. Cependant, tous ces transferts sont gênants. Il existe un risque de rencontrer des locataires inadéquats. Et toutes ces années, le locataire ne se sentira pas comme un propriétaire à part entière de son logement.
La conclusion générale qui peut être tirée est qu’il n’existe pas de recette universelle. Cependant, d'un point de vue purement mathématique et sur le long terme, acheter une maison sur une hypothèque est toujours plus rentable qu'un loyer éternel à l'oncle de quelqu'un d'autre. Et les enfants auront quelque chose à laisser en héritage.
Par exemple, nous parlons d'un modeste appartement d'une pièce à la périphérie de la capitale russe. Son coût est de quatre millions et vous pouvez le louer pour 22 mille roubles. Pour acheter une telle maison sur une hypothèque, vous aurez besoin, par exemple, d'un paiement initial de 20 pour cent de son coût. C'est 800 mille roubles. Disons que la durée de l'hypothèque est de 20 ans et que le taux est de 12%. Ensuite, vous devrez payer 35 mille roubles par mois. Dans 20 ans, la banque recevra de cette personne environ 8,5 millions de roubles, soit le double du coût d'un appartement d'une pièce.
Les calculs peuvent être ajustés: si la déduction fiscale est utilisée, l'acheteur de l'appartement recevra 650 mille roubles. Pendant 20 ans en tant que propriétaire de la propriété, il paiera la taxe foncière - 80 roubles. Le loyer doit être payé à la fois par le locataire et le propriétaire, ce facteur peut donc être omis.
Si pendant ces 20 ans la valeur de l'immobilier augmentera de 4%, cette odnushka coûtera 8,8 millions de roubles. Ainsi, une personne investira: 800 mille + 8,5 millions, et même plus taxes. Tout cela lui prendra, grosso modo, 9,3 millions. Il recevra un logement dont le coût sera de 8,8 millions, voire 650 XNUMX déductions fiscales. Ainsi, l'acheteur "passe à zéro". Mais il a un objet dans lequel il peut non seulement vivre, mais aussi être hérité ou utilisé comme source de revenu passif.
En cas de bail, cette personne paiera environ 5,3 millions de roubles pour cette fois. Ce sera probablement 60% du coût de l'appartement, qui sera dans 20 ans. Il n'aura plus rien dans sa propriété. Il s'avère que l'hypothèque dans les prévisions à long terme est encore plus rentable.
Nous pouvons dire qu'il n'est pas nécessaire de vivre à Moscou - il y a aussi des régions. De plus, si une personne fonde une famille, elle sera à l'étroit dans une chambre simple. Et les taux hypothécaires ont baissé ces derniers temps.
Ensuite, par exemple, vous pouvez prendre un appartement de deux pièces à Nizhny Novgorod. Son coût est d'environ 3 millions. Le taux d'intérêt est de 2%. Le terme est le même - 9,56 ans.
Dans le même temps, il existe deux types de paiements - rente (montant égal) et différencié (le montant diminue avec le temps). En général, les paiements différenciés sont plus rentables, mais les paiements de rente sont les plus courants. Dans le premier cas, le trop-payé pour le prêt sera de 3,4 millions, dans le second - 2,6 millions. Le paiement mensuel sera d'environ 25 mille roubles.
En fait, il y a une autre complication. La hausse des prix des logements coïncidera-t-elle vraiment avec l'inflation? Si le prix des appartements augmentait au même rythme que la nourriture, les investissements immobiliers seraient l'un des plus rentables. La réalité, cependant, suggère que les prix des logements n'augmentent pas aussi rapidement. Et peut-être que sa valeur baissera même (c'est une tendance depuis 2014). Le prix augmente si la demande de logements dans une ville donnée est très élevée.
Certains analystes estiment que la hausse des prix (selon le scénario optimiste) sera très probablement d'environ 1% par an. Et la pièce de kopeck susmentionnée à Nizhny Novgorod dans 20 ans coûtera 3,9 millions d'euros.
Pour louer un tel appartement, vous aurez besoin de 20 mille roubles. Bien sûr, ce montant est en constante augmentation et, en quatre ans, il a changé, en général, de 1200 roubles, soit 6,6%. Il s'avère que 20 millions de roubles seront payés pour le loyer dans 5,6 ans. Mais! - dans le cas d'une hypothèque, la personne recevra la propriété de l'appartement, et dans le cas d'un loyer, il ne lui restera rien.
Vous pouvez cependant faire la différence entre les paiements hypothécaires et de location - et c'est 5 roubles - dans le cas de la location, déposer un dépôt bancaire. De plus, l'acompte peut également y être envoyé. Mais maintenant, l'intérêt sur les dépôts est faible - en moyenne 000%. De plus, il est possible qu'ils baissent, puisque le gouvernement, luttant contre l'inflation, abaisse le taux directeur. Si le taux baisse de 6% chaque année, environ 0,5 millions s'accumuleront sur le dépôt reconstitué sur 20 ans. L'appartement coûtera environ 2,3 millions d'euros. Encore une fois, il s'avère que contracter une hypothèque est plus rentable.
Bien sûr, tout cela n'est qu'un calcul très grossier. Beaucoup dépend d'une ville en particulier, de la situation de chaque famille en particulier, et il est difficile de prévoir quoi que ce soit dans un monde en évolution rapide.
Et le problème ne se limite pas aux mathématiques. Être entraîné dans une hypothèque est un esclavage à long terme. Une personne peut à tout moment perdre ses sources de revenus - puis la banque lui prendra l'appartement. Les investissements dans de nouveaux bâtiments sont très risqués - vous pouvez rejoindre les rangs des investisseurs immobiliers fraudés. De plus, dans le cas d'un achat à crédit, le locataire est lié à son appartement pendant toute la durée des versements. Et si vous devez déménager dans une autre zone ou même dans une autre ville?
Décoller rend une personne plus mobile. Vous pouvez toujours vous déplacer vers un endroit plus pratique. Si le revenu diminue, il est alors possible de trouver un logement moins cher. Si la composition de la famille augmente, au contraire, il faudra rechercher un appartement plus spacieux. Cependant, tous ces transferts sont gênants. Il existe un risque de rencontrer des locataires inadéquats. Et toutes ces années, le locataire ne se sentira pas comme un propriétaire à part entière de son logement.
La conclusion générale qui peut être tirée est qu’il n’existe pas de recette universelle. Cependant, d'un point de vue purement mathématique et sur le long terme, acheter une maison sur une hypothèque est toujours plus rentable qu'un loyer éternel à l'oncle de quelqu'un d'autre. Et les enfants auront quelque chose à laisser en héritage.
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